Inspirasi

7 Prinsip Dalam Membeli Properti

Sesuai dengan janji saya pada artikel sebelumnya (lihat: EMAS dan Properti Mana Yang Lebih Baik). Kali ini saya akan membahas 7 Prinsip Dalam Membeli Properti.

Seperti yang sudah saya singgung, properti adalah salah satu investasi terbaik yang telah terbukti selama puluhan tahun. Harga properti di manapun di seluruh dunia akan cenderung naik setiap tahunnya, karena luas bumi ini tidak bertambah, sementara manusia terus bertambah dan membutuhkan tempat untuk tinggal.

Advertisements
Advertisements
AliExpress WW

Namun, properti juga punya kelemahan, yakni likuiditasnya. Anda membutuhkan waktu jika ingin melepas atau menjual properti Anda. Terkadang bisa berbulan-bulan sebuah properti laku dijual. Jadi, saran saya jadikan properti itu investasi jangka panjang. Jika untuk biaya sekolah anak Anda 5 tahun kedepan uangnya Anda belikan properti, saya rasa kurang tepat. Untuk yang seperti itu lebih baik simpan di Emas.

Berikut ini 7 prinsip dalam membeli properti yang akan banyak memberikan keuntungan bagi anda di kemudian hari.

Prinsip No 1 – Untung Pada Saat Beli

Properti hampir selalu mengalami kenaikan setiap tahunnya, kebanyakan dari Anda membeli Properti mengharapkan keuntungan dikemudian hari (tahun depan dan seterusnya). Padahal kita bisa mendapatkan keuntungan dari Properti justru pada transaksi. Bagaimana, koq bisa? Iya, kita membeli Properti dengan kondisi harga belinya di bawah harga pasar. Apakah ini memungkinkan? Sangat mungkin, banyak sekali properti yang dijual di bawah harga pasar.

Minimal ada 3 alasan kenapa ada orang menjual properti di bawah harga pasar:

  • BU CPT atau Butuh Uang Cepat. Beberapa kondisi ini sering menyebabkan orang menjual propertinya di bawah harga pasar: Saat resesi ekonomi, Pemilu atau Pilkada, terjerat hutang, sakit, dsb.
  • Bagi Waris. Orang bagi waris cenderung menjual properti-nya di bawah harga pasar.
  • Harta Gono Gini. Seorang sahabat saya di Malang membeli rumah gono gini seharga 1 Milyar, padahal nilai appraisalnya 2 Milyar lebih. Orang cenderung menjual harta gono gini di bawah harga pasar. Makanya sering-seringlah mampir ke pengadilan agama, siapa tahu ada yang habis cerai mau jual propertinya, hahahaha…

Jadi sangat penting untuk mengetahui motivasi orang menjual propertinya. Dengan mengetahui motivasi penjual, Anda bisa menentukan strategi yang lebih baik saat melakukan penawaran.

Salah satu kelemahan properti lainnya adalah tidak flexibel sebagai unit account. Jika Anda akan menjual properti seperti rumah atau tanah, cukup sulit untuk menjual dalam satuan-satuan lebih kecil, kecuali luasnya cukup besar. Inipun membutuhkan waktu dan proses yang cukup lama.

Oleh karenanya, ada banyak orang menjual properti karena butuh uang, tapi sesungguhnya ia tidak butuh uang senilai propertinya. Misalnya, seseorang terjerat hutang Rp 500 jt, sementara nilai propertinya adalah Rp 1.5 milyar. Jika Anda bisa mengetahui kondisi ini, Anda bisa melakukan penawaran untuk membayar cash Rp 500 juta, sisanya Anda bayar bertahap. Beberapa kali saya mendapatkan kasus seperti ini, bahkan ada tanah yang saya beli, sisa pembayarannya saya cicil sampai 3 tahun.

Bagaimana mengamankan transaksi seperti ini. Penjual tentunya tidak mau memberikan Sertifikat Tanah kalau belum lunas, dan Anda sebagai pembelipun tentunya ingin memegang Sertifikat sebagai jaminan atas uang yang telah Anda bayarkan. Bagaimana solusinya? Gampang, cari wasit, yakni Notaris! Simpan sertifikatnya di Notaris, dan buat perjanjian hutang-piutang, masing-masing tidak boleh mengambil Sertifikat, kalau transaksi belum lunas.

Prinsip No 2 – Cintailah Transaksinya Jangan Mencintai Propertinya

Jangan membeli Properti karena Anda sangat menyukai Properti-nya. Tidak ada yang salah ketika Anda membeli Properti karena Anda suka sama Properti-nya, apalagi kalau untuk ditinggali. Tapi sebagai investor Properti akan jauh lebih baik membeli Properti berdasarkan keuntungan finansial, belilah properti dengan mempertimbangkan untung dan ruginya secara financial, hilangkan perasaan SUKA dan TIDAK SUKA. Gunakanlah prinsip-prinsip di bawah ini:

  • Apakah Properti yang dibeli mempunyai prospek yang bagus?
  • Apakah Properti tersebut menghasilkan arus kas positif?
  • Bagaimana pertumbuhan properti di daerah tersebut?

Seorang teman saya merenovasi rumahnya menjadi cukup mewah, padahal ia tinggal disebuah perumahan sederhana. Rumahnya menjadi sangat mencolok di lingkungan tersebut, ia menghabiskan kurang lebih Rp 500jt untuk merenovasi rumah tersebut. Sehingga total uang yang telah ia keluarkan untuk rumah tersebut sekitar Rp 700jt (ia membelinya sekitar 200jt).

Ia telah menempati rumah tersebut selama hampir 10 tahun. Tahun lalu ia menjual rumahnya senilai Rp Rp 1 milyar. Hmm, Anda bisa bayangkan selama 10 tahun kenaikan rumah tersebut hanya 500jt!

Padahal disaat yang hampir bersamaan rumah saya terjual hampir 3 kali lipat. Kenapa? Bentuk dan disain rumah tidak otomatis akan meningkatkan harga rumah apalagi kalau rumah tersebut tidak berada dilokasi yang tepat. Kalau diperhatikan kasus tersebut, rumah itu berada dilingkungan yang kurang tepat, dimana daya belinya tidak sampai setinggi itu. Kalaupun ada orang yang mempunyai uang sebanyak itu, biasanya ia akan memilih lingkungan dengan tingkat perekonomian yang sesuai.

Baca juga:
Emas Sebagai Alat Ukur Properti

Prinsip No 3 – Beli Properti Yang Bisa Membiayai Dirinya Sendiri

Prinsip Membeli Properti
Sumber Gambar: Canva.com

Properti yang akan Anda beli haruslah properti yang dapat memberikan penghasilan. Minimal properti tersebut bisa membiayai dirinya sendiri, syukur bisa lebih. Karena, ketika Anda menguasai sebuah properti, konsekuensinya akan ada biaya-biaya yang harus Anda keluarkan. Misalnya, jika Anda membeli rumah, dengan berjalannya waktu akan butuh biaya untuk pemeliharaan bangunan rumah tersebut, termasuk juga pajak. Membeli tanah sekalipun, minimal Anda harus membayar pajaknya setiap tahun.

Nah, jika properti yang Anda beli tersebut bisa menghasilkan (dipakai untuk bisnis, kantor, kos-an, di kontrakan, atau ditanami jadi kebun/sawah) dan bisa membayar biaya-biaya yang timbul dari properti tersebut, itu sudah cukup. Anda akan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga propertinya.

Jika properti yang Anda miliki menggerogoti kantong Anda, artinya anda harus menyediakan dana tambahan untuk membayar biaya-biaya yang timbul, sebaiknya properti seperti itu dijual saja. Tukar dengan properti lainnya.

Prinsip No 4 – Beli Sekarung Jual Kiloan

Sama serperti bisnis lainnya, kita bisa membeli properti dalam jumlah besar (luas) kemudian kita kavling-kavling dan dijual pada harga yang lebih tinggi. Cara ini pun bisa dengan modal yang sangat minim atau bahkan tanpa modal.

Semakin luas sebuah properti dan semakin mahal harganya, maka menjual properti seperti inipun makin sulit dan butuh waktu. Harga properti Rp 200-300 juta lebih mudah dijual dibandingkan dengan harga properti Rp 2-3 milyar.

Ada banyak teman yang berhasil membeli tanah seluas 1.000 m2 – 10.000 m2 dengan cara pembayaran bertahap. Kemudian tanah tersebut di buat kavling 100 m2, dipecah sertifikatnya dan di jual lebih mahal. Sering pembayaran ke penjual tanah belum lunas, tapi kavling sudah terjual habis.

Prinsip No 5 – Jangan Beli Properti Baru

Jika Anda ingin mendapatkan properti yang “untung pada saat beli“, syarat utamanya jangan membeli properti baru. Di beri discount sebesar apapun kalau membeli properti baru tidak akan pernah bisa untung pada saat beli, yang untung adalah developernya.

Saat ini di kota-kota besar seperti Jakarta, Bandung, Surabaya dsb, banyak sekali orang antri beli “gambar” apartmen murah atau Rusunami. Sebagian besar dari mereka membeli sesungguhnya lebih karena alasan investasi ikut-ikutan. Ini merupakan kesalahan besar, kenapa? Karena salah satu kunci sukses dibisnis properti adalah tidak ikut-ikutan membeli properti.

Seharusnya strategi dalam membeli properti adalah menunggu orang lain menjual dan menunggu kesempatan baik dalam menjual saat orang lain membeli. Strategi ini membutuhkan motivasi kuat pada diri Anda untuk tidak sekedar ikut-ikutan tanpa menganalisa kondisi properti.

Nah sambil menunggu saat baik atau ada orang menjual propertinya dengan harga murah, simpan uang Anda pada Emas, sehingga tidak tergerus oleh inflasi. Anda bisa baca di artikel ini: EMAS dan Properti Mana Yang Lebih Baik

Prinsip No 6 – Berhutang Sebagai Daya Ungkit

Prinsip Membeli Properti
Sumber Gambar: Canva.com

Banyak orang takut berhutang pada Bank untuk membeli properti, padahal KPR atau Kredit Kepemilikan Rumah bisa jadi daya ungkit. Tahun 1995 saya membeli rumah di Bogor Rp 150 juta, sebagian besar menggunakan uang bank (KPR). Cicilannya sebesar Rp 1.5 juta/bulan. Awal-awal terasa cukup beran besaran cicilan seperti itu, tapi berjalan 5 tahun sudah mulai tidak berasa. Bahkan ketika punya kelebihan dana di tahun ke 10, saya tidak lunasi KPR tersebut. Saya malah jadikan kelebihan dana tersebut untuk membeli properti lainnya. Untuk apa saya lunasi, wong nilai cicilannya makin tidak berasa. Sementara harga rumah tersebut 10 tahun kemudian lebih dari Rp 1.2 milyar.

KPR bisa menjadi daya ungkit, bayangkan jika Anda punya uang Rp 300 juta, daripada Anda membeli rumah secara tunai seharga Rp 300 juta. Lebih baik uang tersebut dijadikan uang muka untuk membeli rumah senilai Rp 1 milyar.

Seandainya properti yang Anda beli naik 3x lipat dalam 10 tahun, maka properti yang Anda beli dengan tunai Rp 300 jt akan menjadi Rp 900 jt. Sementara properti yang Anda beli dengan KPR yang bernilai awal Rp 1 milyar akan menjadi Rp 3 milyar. Apalagi kalau Anda membelinya menggunakan prinsip-prinsip yang sudah saya sebutkan di atas, bisa lebih jauh lagi nilai properti yang bisa Anda peroleh.

Advertisements
Advertisements

Prinsip No 7 – Jangan Jual Properti Anda

Sebelum waktunya, jangan jual properti Anda atau akan menyesal karenanya. Tapi, jika anda memang berniat untuk berbisnis properti (jual beli) melakukannya dengan teknik tertentu dengan meningkatkan nilai properti-nya.

Ini akan saya bahas khusus di artikel tersendiri.

Author

Affiliate Marketer, Pencinta EMAS, Hidup Tanpa Sosmed, Hobi Traveling. Founder dari KebunEMAS.

Leave a Reply